Proposta que aumenta papel da Emgea como securitizadora aguarda sanção de Lula; mudança concentra eventuais prejuízos no Tesouro, ampliando chance de afetar as contas do governo
Aprovado pelo Senado, o PL (projeto de lei) 1.725 de 2024 seguiu para a sanção do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) em 30 de setembro. O chefe do Executivo tem até 18 de outubro para sancionar a proposta.
Caso isso não seja feito, a sanção é automática. O texto dá continuidade ao Acredita, o programa de crédito e renegociação de dívidas para pequenos empreendedores. Além disso, tem como um dos pontos a ampliação de crédito imobiliário a partir da expansão do papel da Emgea (Empresa Gestora de Ativos).
Vinculada ao Ministério da Fazenda, a empresa pública passa a atuar como securitizadora no mercado imobiliário. Os bancos públicos e privados poderão vender carteiras de empréstimos imobiliários à Emgea. Além disso, a empresa pública também terá espaço para emitir títulos lastreados nesses tipos de empréstimos.
A intenção do governo é de facilitar o acesso à casa própria para famílias de classe média que não se enquadram em programas habitacionais populares e consideram elevado o custo de financiamento a taxas de mercado. A medida não resultará em prejuízos a quem adquirir títulos. Contudo, os riscos ficam concentrados no Tesouro Nacional.
Ecio Costa, economista e professor da UFPE (Universidade Federal de Pernambuco), afirma que a situação pode levar a “mais risco para os pagadores de impostos e ao aumento do endividamento público”, com prejuízos que a Emgea vier a ter.
Na conversão dos créditos de empréstimos imobiliários para títulos a serem negociados no mercado de capitais, a remuneração, os prazos e os montantes poderão ser diferentes dos créditos originais.
Gabriel Leal de Barros, economista-chefe da ARX Investimentos, diz que a iniciativa deixa uma “porta aberta” para uma “ampliação do risco fiscal”.
O economista equipara a situação ao FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais), que foi criado em 1967 para assegurar o pagamento integral saldo devedor por causa de financiamentos imobiliários concedidos por meio do Sistema Financeiro de Habitação.
“É um ‘déjà vu’ do que se tornou o FCVS, cujo passivo bilionário é arcado pelos contribuintes até hoje. Não só não aprendemos nada, como há reincidência de equívocos”, declara.
Em 16 de dezembro, o TCU (Tribunal de Contas da União) deu anuência a um acordo conduzido pela AGU (Advocacia Geral da União) para evitar que a União tivesse um prejuízo de aproximadamente R$ 125 bilhões por causa do FCVS.
RISCO DE CRISE?
Ao atuar comprando dívidas de consumidores em instituições financeiras, a Emgea pode estimular uma crise no setor semelhante a que se deu em 2008 com os chamados créditos subprime (de segunda linha) nos EUA, na visão de Leal de Barros: “É um risco não desprezível no médio prazo”.
Costa avalia que o Brasil tem um “deficit habitacional muito grande, que não é suprido” pelo “custo de crédito muito elevado”. Na sua avaliação, isso diferencia o país da situação que se deu nos EUA.
No projeto aprovado, há um trecho em que afirma que a Emgea “deverá adotar práticas robustas de governança corporativa”. O texto menciona uma “política de gerenciamento de riscos que inclua identificação de riscos estratégicos, financeiros, operacionais, de mercado e de compliance”.
O presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), Luiz França, avalia ser positivo incentivar a securitização de créditos imobiliários para “tornar o financiamento mais acessível, especialmente em um momento em que o custo do crédito se mantém elevado”.
Na sua avaliação, o projeto deveria permitir que a Emgea adquirisse títulos imobiliários lastreados em recebíveis (ativos financeiros de uma empresa relacionados à venda a prazo) de incorporadoras. “Isso incentivaria a originação de crédito imobiliário a taxas acessíveis para os compradores de imóveis que tomem financiamento diretamente das incorporadoras, uma modalidade pouco utilizada atualmente no Brasil”, diz.
Para França, o mercado de financiamento habitacional brasileiro não apresenta os riscos associados a uma crise subprime (relacionada a créditos de risco, entenda ao final desta reportagem) como a que se deu nos Estados Unidos em 2008.
“Diferentemente da situação que gerou a crise nos EUA, o crédito no Brasil ainda é restrito a uma parcela muito pequena da população e os níveis de inadimplência do financiamento habitacional no setor são muito baixos. Em julho de 2024, a inadimplência do SFH [Sistema Financeiro da Habitação] foi de apenas 0,94%”, avalia.
OUTRO LADO
O Poder360 procurou por e-mail o Ministério da Fazenda para perguntar se gostaria de se manifestar a respeito da mudança envolvendo a Emgea e sobre os riscos ao Tesouro em caso de inadimplência a partir da aquisição de créditos imobiliários.
O ministério também foi indagado sobre haver riscos como o que se deu na crise do subprime em 2008.
Não houve resposta até a publicação desta reportagem. O texto será atualizado caso uma manifestação seja enviada a este jornal digital.
HISTÓRICO
Em 2008, a economia dos Estados Unidos passou por uma crise em razão do mercado de crédito imobiliário. Por diversos anos, bancos emprestaram dinheiro a juros baixos para clientes adquirirem a casa própria.
Houve uma subida no interesse pela compra de imóveis em razão do barateamento do crédito. Por consequência, os preços aumentaram.
Os bancos passaram a abrir espaço para a concessão de empréstimos a pessoas de baixa renda ou sem remuneração comprovada. Esses clientes eram do segmento subprime –em tradução livre, “abaixo do melhor”. O termo suavizava a situação (entenda melhor abaixo).
Nos meses iniciais, os empréstimos eram concedidos a juros baixos, mas iam aumentando. Por consequência, o risco de calote era crescente.
Empréstimos para a compra de imóveis de baixa qualidade eram usados como garantia pelos bancos para fazer novas captações de recursos e para a concessão de novos empréstimos. Esse tipo de carteira subprime (ou de segunda linha) era crédito podre na prática, que resultou na deterioração de muitas instituições financeiras.
Em diversas situações, o imóvel negociado no empréstimo era a garantia. Houve um ápice em 2006, mas os preços dos imóveis caíram na sequência.
A oferta passou a ser maior que a demanda. A inadimplência cresceu e o medo de novos calotes levou a uma retração do crédito.
A economia norte-americana esfriou. Houve queda na capacidade de investimento e de consumo de pessoas e empresas. Bancos faliram. Demissões vieram nesse processo cíclico e ruinoso, que se deu na crise de 2008, também conhecida como crise do subprime.
A palavra em inglês ficou popularizada na quebra do banco de investimentos Lehman Brothers, naquele ano, e que desencadeou uma crise no mercado financeiro dos EUA e do planeta. A inadimplência elevada resultou na quebradeira de outros bancos.
Na tentativa de conter a crise, o Congresso norte-americano decidiu aprovar ajuda emergencial de cerca de US$ 700 bilhões, que serviu para comprar esses títulos podres, relacionados a créditos de empréstimos imobiliários.
